Tóm tắt trọng tâm chuyên môn
- Chứng thư thẩm định giá độc lập là căn cứ để ngân hàng xem xét giá trị tài sản bảo đảm, bên cạnh hoạt động định giá nội bộ của chính ngân hàng.
- Giá trị thẩm định không đồng nghĩa với hạn mức cho vay; ngân hàng áp dụng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản theo chính sách tín dụng riêng.
- Theo SIVC công bố, SIVC là đối tác của 22 ngân hàng; Quý khách nên xác nhận với ngân hàng về danh sách tổ chức thẩm định giá được chấp nhận trước khi thực hiện.
- Pháp luật nghiêm cấm thỏa thuận nâng khống giá trị tài sản thế chấp; làm sai lệch kết quả thẩm định giá là hành vi bị nghiêm cấm theo Luật Giá số 16/2023/QH15.
Mục lục chuyên khảo
Thẩm định giá vay vốn ngân hàng là việc doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện xác định giá trị tài sản mà người vay dùng để thế chấp, cầm cố, phục vụ ngân hàng xem xét cấp tín dụng. Chứng thư độc lập giúp ngân hàng có thêm căn cứ khách quan về giá trị tài sản bảo đảm, bên cạnh quy trình định giá nội bộ. Phần lớn tài sản thế chấp là nhà đất, do đó nội dung nghiệp vụ gắn với trang thẩm định giá bất động sản. Dịch vụ do SIVC thực hiện; website đóng vai trò tư vấn và kết nối.
1. Định giá nội bộ của ngân hàng và chứng thư thẩm định giá độc lập
1.1. Hai hoạt động khác nhau về chủ thể và giá trị pháp lý
Khi nhận tài sản bảo đảm, ngân hàng thường tự thực hiện định giá tài sản đảm bảo, tức việc bộ phận chuyên trách của ngân hàng ước tính giá trị tài sản để phục vụ quản trị rủi ro tín dụng nội bộ. Kết quả này phục vụ quyết định của chính ngân hàng và không phải là chứng thư thẩm định giá theo Luật Giá.
Ngược lại, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện phát hành, theo Luật Giá số 16/2023/QH15 và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Bảng dưới đây so sánh hai hoạt động.
| Tiêu chí | Định giá nội bộ của ngân hàng | Chứng thư thẩm định giá độc lập |
|---|---|---|
| Chủ thể thực hiện | Bộ phận định giá của ngân hàng | Doanh nghiệp thẩm định giá có Giấy chứng nhận đủ điều kiện |
| Căn cứ | Quy chế nội bộ, chính sách tín dụng của ngân hàng | Luật Giá số 16/2023/QH15 và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam |
| Mục đích sử dụng | Quản trị rủi ro, quyết định cấp tín dụng nội bộ | Sử dụng đúng mục đích ghi trong chứng thư, có thể là bảo đảm khoản vay |
| Tính độc lập | Ngân hàng là bên có quyền lợi trong giao dịch | Độc lập với bên vay và bên cho vay |
| Kết quả bàn giao | Biên bản hoặc tờ trình nội bộ, thường không cung cấp cho khách hàng | Chứng thư và báo cáo thẩm định giá |
1.2. Khi nào ngân hàng yêu cầu chứng thư độc lập
Tùy chính sách từng ngân hàng, chứng thư độc lập thường được yêu cầu khi tài sản có giá trị lớn, tài sản chuyên dụng khó định giá như nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, bất động sản thương mại, hoặc khi khoản vay vượt thẩm quyền phê duyệt của chi nhánh. Một số người vay cũng chủ động thẩm định giá để có cơ sở đàm phán hạn mức với ngân hàng.
2. Danh sách tổ chức thẩm định giá được ngân hàng chấp nhận
2.1. Nên hỏi ngân hàng trước khi thực hiện
Nhiều ngân hàng duy trì danh sách tổ chức thẩm định giá được chấp nhận. Chứng thư do đơn vị ngoài danh sách phát hành có thể không được sử dụng, khiến người vay mất thời gian và chi phí. Vì vậy, trước khi gửi yêu cầu, Quý khách nên hỏi cán bộ tín dụng ba nội dung: ngân hàng có yêu cầu chứng thư độc lập không, tổ chức thẩm định giá nào được chấp nhận, và có yêu cầu riêng nào về hình thức chứng thư.
2.2. Ngân hàng đối tác theo SIVC công bố
Công ty thẩm định giá liên kết ngân hàng là cách gọi phổ biến để chỉ doanh nghiệp thẩm định giá có quan hệ hợp tác với các tổ chức tín dụng. Theo thông tin SIVC công bố, SIVC là đối tác của 22 ngân hàng sau đây.
| Số lượng | Ngân hàng đối tác theo SIVC công bố |
|---|---|
| 22 ngân hàng | Vietcombank, BIDV, Agribank, VietinBank, Sacombank, VPBank, VIB, ACB, Techcombank, HDBank, TPBank, SeABank, MSB, Eximbank, NCB, SCB, CB, Bản Việt, Đông Á, Vietbank, LPBank (LienVietPostBank), Kiên Long |
Việc chấp nhận chứng thư cho từng khoản vay cụ thể vẫn do ngân hàng quyết định theo chính sách tại thời điểm xét duyệt. Quý khách nên xác nhận với chi nhánh đang làm hồ sơ vay để tránh phát sinh thủ tục.
3. Giá trị thẩm định và hạn mức cho vay
3.1. Giá trị thẩm định không phải là số tiền được vay
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng tài sản được thẩm định bao nhiêu thì được vay bấy nhiêu. Thực tế, chứng thư xác định giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá, tức ngày mà kết quả được xác định, trên một cơ sở giá trị cụ thể, thường là giá trị thị trường theo Thông tư 30/2024/TT-BTC.
Ngân hàng sau đó áp dụng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm theo chính sách tín dụng riêng, đồng thời xem xét khả năng trả nợ, nguồn thu nhập, lịch sử tín dụng và phương án sử dụng vốn. Do đó, hạn mức cho vay thường thấp hơn giá trị thẩm định.
3.2. Ví dụ minh họa
Giả định một căn nhà được thẩm định với giá trị 5 tỷ đồng và ngân hàng áp dụng tỷ lệ cho vay 70% giá trị tài sản. Hạn mức tối đa dựa trên tài sản bảo đảm khi đó là 3,5 tỷ đồng, nhưng hạn mức thực tế còn phụ thuộc khả năng trả nợ của người vay. Các con số trong ví dụ chỉ nhằm minh họa cách tính; tỷ lệ cho vay thực tế do từng ngân hàng quy định.
4. Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ phục vụ thẩm định giá tài sản thế chấp chủ yếu là hồ sơ pháp lý và kỹ thuật của tài sản. Danh mục dưới đây mang tính tham khảo; danh mục cụ thể được SIVC hướng dẫn tùy loại tài sản.
| Nhóm hồ sơ | Giấy tờ thường gặp | Áp dụng cho |
|---|---|---|
| Thông tin người yêu cầu | Căn cước của chủ tài sản; giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với tổ chức | Mọi trường hợp |
| Pháp lý nhà đất | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất | Nhà phố, đất ở, đất nông nghiệp |
| Pháp lý căn hộ | Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao | Căn hộ chung cư |
| Hồ sơ công trình | Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công | Nhà phố, nhà xưởng, bất động sản thương mại |
| Hồ sơ thuê đất | Hợp đồng thuê đất, chứng từ nộp tiền thuê đất | Nhà xưởng, kho bãi trong khu công nghiệp |
| Hồ sơ động sản | Hóa đơn, tờ khai hải quan, giấy đăng ký, thông số kỹ thuật | Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải |
| Thông tin khoản vay | Tên ngân hàng, chi nhánh, yêu cầu riêng về chứng thư nếu có | Giúp phát hành chứng thư đúng mục đích |
Hướng dẫn chi tiết được trình bày tại bài hồ sơ thẩm định giá cần những gì. Đối với máy móc, dây chuyền làm tài sản bảo đảm, tham khảo trang thẩm định giá máy móc thiết bị.
5. Quy trình thẩm định giá phục vụ vay vốn
Quy trình tuân theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, với các bước chính như sau:
- Xác nhận yêu cầu của ngân hàng: Quý khách kiểm tra với ngân hàng về việc chấp nhận chứng thư và các yêu cầu riêng.
- Tiếp nhận yêu cầu: Quý khách cung cấp thông tin tài sản, tên ngân hàng và mục đích vay vốn.
- Xác định phạm vi công việc: SIVC xác định tài sản, cơ sở giá trị, thời điểm thẩm định giá và giả thiết theo Thông tư 30/2024/TT-BTC.
- Báo phí và ký hợp đồng: SIVC phát hành thư báo phí; hai bên thống nhất phí và thời hạn trong hợp đồng.
- Khảo sát hiện trạng: thẩm định viên của SIVC khảo sát, đối chiếu hiện trạng với hồ sơ pháp lý.
- Phân tích và xác định giá trị: áp dụng phương pháp phù hợp theo Thông tư 32/2024/TT-BTC và Thông tư 42/2024/TT-BTC đối với bất động sản.
- Phát hành chứng thư: chứng thư và báo cáo do SIVC phát hành, Quý khách nộp cho ngân hàng trong thời hạn hiệu lực.
Thời gian thực hiện phụ thuộc vào loại tài sản, vị trí và tình trạng hồ sơ; thời hạn cụ thể được SIVC thống nhất trong hợp đồng. Mức phí tham khảo được trình bày tại trang bảng phí thẩm định giá; phí chính thức được xác định trong thư báo phí/hợp đồng do SIVC phát hành.
6. Nguyên tắc độc lập, khách quan khi xác định giá trị tài sản thế chấp
Trên thị trường có thể xuất hiện lời mời chào nâng giá trị tài sản để vay được nhiều hơn. Đây là hành vi trái pháp luật, gây rủi ro cho cả người vay, ngân hàng và doanh nghiệp thẩm định giá.
Khoản vay vượt quá giá trị thực của tài sản bảo đảm làm tăng gánh nặng trả nợ và rủi ro mất tài sản khi phát sinh nợ quá hạn. Một hồ sơ trung thực, giá trị phản ánh đúng thị trường giúp người vay xây dựng phương án tài chính bền vững và duy trì quan hệ tín dụng lâu dài. Chi tiết về thời hạn sử dụng chứng thư tại bài chứng thư thẩm định giá có hiệu lực bao lâu.
7. Vai trò của SIVC và cách thức kết nối
Website là cổng tư vấn thông tin và kết nối khách hàng, là đối tác giới thiệu khách hàng của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC). Website không phải doanh nghiệp thẩm định giá; việc ký hợp đồng, khảo sát, xác định giá trị và phát hành chứng thư do SIVC thực hiện, bởi đội ngũ thẩm định viên của SIVC.
Phân công trách nhiệm giữa các bên được tóm tắt như sau:
- Website: cung cấp thông tin tham khảo, hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, tiếp nhận và chuyển yêu cầu báo phí tới SIVC.
- SIVC: phát hành thư báo phí, ký hợp đồng, khảo sát, xác định giá trị theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam và phát hành chứng thư.
- Người yêu cầu thẩm định giá: cung cấp hồ sơ trung thực, xác nhận yêu cầu của ngân hàng và sử dụng chứng thư đúng mục đích.
Thông tin về quan hệ hợp tác được trình bày tại trang đối tác SIVC. Trường hợp tài sản bảo đảm là phần vốn góp hoặc cổ phần, tham khảo trang thẩm định giá doanh nghiệp.
Để bắt đầu, Quý khách xác nhận với ngân hàng về việc chấp nhận chứng thư, chuẩn bị bản chụp giấy tờ tài sản, sau đó gửi thông tin qua trang gửi yêu cầu báo phí. SIVC sẽ liên hệ xác nhận phạm vi công việc, phát hành thư báo phí và hẹn lịch khảo sát phù hợp với tiến độ hồ sơ vay.
Câu hỏi thường gặp
Vay vốn ngân hàng có bắt buộc phải có chứng thư thẩm định giá độc lập không?
Không phải mọi khoản vay đều yêu cầu chứng thư độc lập. Nhiều ngân hàng tự định giá tài sản bảo đảm, nhưng với tài sản giá trị lớn, phức tạp hoặc theo chính sách nội bộ, ngân hàng có thể yêu cầu chứng thư do doanh nghiệp thẩm định giá độc lập phát hành. Quý khách nên hỏi cán bộ tín dụng trước khi thực hiện.
Giá trị thẩm định có phải là số tiền được vay không?
Không. Giá trị thẩm định là giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá. Ngân hàng xác định hạn mức cho vay dựa trên tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, khả năng trả nợ, phương án sử dụng vốn và chính sách tín dụng riêng.
Chứng thư của SIVC có được ngân hàng chấp nhận không?
Theo thông tin SIVC công bố, SIVC là đối tác của 22 ngân hàng, trong đó có Vietcombank, BIDV, Agribank, VietinBank và nhiều ngân hàng thương mại cổ phần. Việc chấp nhận chứng thư cho từng khoản vay cụ thể do ngân hàng quyết định, vì vậy Quý khách nên xác nhận với ngân hàng trước khi yêu cầu thẩm định giá.
Có thể đề nghị điều chỉnh kết quả thẩm định giá theo hạn mức vay mong muốn không?
Không. Kết quả thẩm định giá được xác định độc lập, khách quan theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Hành vi thông đồng, làm sai lệch kết quả thẩm định giá bị nghiêm cấm theo Luật Giá số 16/2023/QH15.
Chứng thư thẩm định giá dùng cho vay vốn có hiệu lực bao lâu?
Chứng thư có thời hạn hiệu lực tối đa 06 tháng kể từ ngày phát hành và chỉ dùng đúng mục đích ghi trong chứng thư. Nếu hồ sơ vay kéo dài quá thời hạn, Quý khách có thể phải thẩm định giá lại.
Căn cứ pháp lý & tài liệu tham khảo
- Luật Giá số 16/2023/QH15 — Hiệu lực từ 01/07/2024; thẩm định giá là ngành nghề kinh doanh có điều kiện
- Nghị định 78/2024/NĐ-CP — Quy định chi tiết Luật Giá về thẩm định giá
- Thông tư 30/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Quy tắc đạo đức nghề nghiệp, Phạm vi công việc, Cơ sở giá trị, Hồ sơ thẩm định giá
- Thông tư 32/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí, từ thu nhập
- Thông tư 42/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Thẩm định giá bất động sản
Về nội dung này
Bài viết do Ban biên tập Cổng Thẩm Định Giá biên soạn trên cơ sở Luật Giá số 16/2023/QH15, các văn bản hướng dẫn và hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành năm 2024. Nội dung mang tính tham khảo, được rà soát và cập nhật định kỳ khi văn bản pháp luật thay đổi.
Kết quả thẩm định giá đối với từng tài sản cụ thể chỉ được xác định trong chứng thư thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá phát hành. Dịch vụ được giới thiệu trên website do Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thực hiện.