Tóm tắt trọng tâm chuyên môn
- Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ mục đích nhất định, theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
- Kết quả thẩm định giá được xác định trên một cơ sở giá trị cụ thể, gồm giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường theo Thông tư 30/2024/TT-BTC.
- Ba cách tiếp cận cơ bản là từ thị trường, từ chi phí và từ thu nhập, được quy định tại Thông tư 32/2024/TT-BTC.
- Chỉ doanh nghiệp có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, thông qua thẩm định viên về giá, mới được phát hành chứng thư.
Mục lục chuyên khảo
Thẩm định giá là gì? Theo Luật Giá số 16/2023/QH15, có thể hiểu khái quát thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản tại một địa điểm, thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích nhất định, được thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Kết quả được thể hiện trong chứng thư và báo cáo thẩm định giá. Ứng dụng phổ biến nhất là đối với nhà đất, được trình bày tại trang thẩm định giá bất động sản. Bài viết này giải thích khái niệm, cơ sở giá trị, cách tiếp cận và chủ thể được phép thực hiện.
1. Khái niệm thẩm định giá theo Luật Giá 2023
1.1. Định nghĩa khái quát
Luật Giá số 16/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/07/2024, xác định thẩm định giá là một hoạt động tư vấn chuyên nghiệp, không phải hoạt động quyết định giá. Thẩm định giá tài sản vì vậy không chỉ là ước tính một con số, mà là quá trình có cấu trúc gồm xác định phạm vi công việc, khảo sát, thu thập thông tin, lựa chọn phương pháp, lập luận và phát hành kết quả, tất cả được lưu lại trong hồ sơ để có thể kiểm tra.
1.2. Các yếu tố cấu thành khái niệm
Mỗi thành phần trong khái niệm đều có ý nghĩa thực tiễn đối với người yêu cầu thẩm định giá. Bảng dưới đây phân tích từng yếu tố.
| Yếu tố | Ý nghĩa | Hệ quả thực tiễn |
|---|---|---|
| Tài sản thẩm định giá | Đối tượng cụ thể được xác định giá trị | Phải được mô tả rõ về pháp lý, kỹ thuật và hiện trạng |
| Địa điểm | Nơi tài sản tọa lạc hoặc được giao dịch | Giá trị thay đổi theo vị trí và thị trường khu vực |
| Thời điểm thẩm định giá | Ngày mà kết quả được xác định | Kết quả chỉ phản ánh giá trị tại thời điểm đó |
| Mục đích thẩm định giá | Mục đích sử dụng kết quả | Quyết định cơ sở giá trị và phạm vi sử dụng chứng thư |
| Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam | Hệ thống quy tắc nghiệp vụ bắt buộc | Bảo đảm tính thống nhất, độc lập và có thể kiểm tra |
2. Phân biệt thẩm định giá, định giá và thẩm định giá của Nhà nước
Ba thuật ngữ này thường bị dùng lẫn lộn trong đời sống, nhưng có chủ thể, bản chất và giá trị pháp lý khác nhau. Việc phân biệt đúng giúp người yêu cầu lựa chọn đúng loại kết quả cho nhu cầu của mình.
| Tiêu chí | Thẩm định giá (dịch vụ) | Định giá | Thẩm định giá của Nhà nước |
|---|---|---|---|
| Bản chất | Tư vấn xác định giá trị tài sản | Quy định mức giá cho hàng hóa, dịch vụ | Xác định giá trị tài sản phục vụ quản lý nhà nước |
| Chủ thể | Doanh nghiệp thẩm định giá có Giấy chứng nhận đủ điều kiện | Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh, tùy trường hợp | Hội đồng thẩm định giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập |
| Căn cứ | Luật Giá và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam | Luật Giá và văn bản về quản lý giá | Luật Giá và văn bản hướng dẫn |
| Kết quả | Chứng thư và báo cáo thẩm định giá | Mức giá, khung giá, bảng giá | Kết quả thẩm định giá của Hội đồng |
| Ví dụ | Thẩm định giá nhà đất để vay vốn, góp vốn, chứng minh tài chính | Giá bán hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước quy định | Trường hợp pháp luật quy định thành lập Hội đồng thẩm định giá |
Trong ngôn ngữ thông thường, từ định giá còn được dùng để chỉ việc các bên tự ước tính giá trị tài sản, như khi thành viên doanh nghiệp tự định giá tài sản góp vốn hoặc ngân hàng định giá nội bộ tài sản bảo đảm. Những kết quả này không phải chứng thư thẩm định giá. Xem thêm tại trang thẩm định giá tài sản góp vốn và thẩm định giá vay vốn ngân hàng.
3. Cơ sở giá trị: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
Cơ sở giá trị là tiền đề xác định loại giá trị cần ước tính, được quy định tại Chuẩn mực Cơ sở giá trị thuộc Thông tư 30/2024/TT-BTC. Cơ sở giá trị phải được xác định ngay từ khâu xác định phạm vi công việc, vì cùng một tài sản có thể cho kết quả khác nhau khi áp dụng cơ sở giá trị khác nhau.
3.1. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá, giữa bên mua sẵn sàng và bên bán sẵn sàng, trong giao dịch khách quan, độc lập, sau quá trình tiếp thị phù hợp, các bên hành động hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Đây là cơ sở giá trị được sử dụng phổ biến nhất, áp dụng cho phần lớn mục đích như mua bán, vay vốn, góp vốn hoặc chứng minh tài chính. Tham khảo thêm tại trang thẩm định giá chứng minh tài chính du học.
3.2. Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là giá trị được ước tính trên cơ sở không hoàn toàn đáp ứng các điều kiện của giá trị thị trường. Ví dụ, giá trị thanh lý áp dụng khi tài sản phải bán trong thời gian ngắn hơn thời gian tiếp thị thông thường; giá trị đầu tư phản ánh giá trị của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể với mục tiêu riêng.
Việc lựa chọn giá trị phi thị trường phải phù hợp với mục đích và được thể hiện rõ trong chứng thư.
4. Ba cách tiếp cận thẩm định giá
Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định ba cách tiếp cận thẩm định giá cơ bản. Mỗi cách tiếp cận bao gồm một hoặc nhiều phương pháp cụ thể; thẩm định viên lựa chọn dựa trên đặc điểm tài sản, mục đích và mức độ sẵn có của thông tin thu thập theo Thông tư 31/2024/TT-BTC.
| Cách tiếp cận | Nguyên lý | Phương pháp tiêu biểu | Phù hợp với |
|---|---|---|---|
| Từ thị trường | Giá trị được xác định dựa trên giá giao dịch của tài sản tương đồng | Phương pháp so sánh | Nhà phố, đất nền, căn hộ, xe ô tô phổ biến |
| Từ chi phí | Giá trị dựa trên chi phí tạo lập hoặc thay thế, trừ hao mòn | Phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế | Nhà xưởng, công trình chuyên dụng, máy móc thiết bị |
| Từ thu nhập | Giá trị bằng hiện giá của dòng thu nhập dự kiến | Vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu | Bất động sản cho thuê, doanh nghiệp, tài sản vô hình |
Trong thực tiễn, thẩm định viên thường áp dụng nhiều cách tiếp cận để đối chiếu. Các chuẩn mực chuyên ngành như Thông tư 42/2024/TT-BTC (bất động sản), Thông tư 36/2024/TT-BTC (doanh nghiệp) và Thông tư 37/2024/TT-BTC (tài sản vô hình) hướng dẫn việc vận dụng cho từng loại tài sản.
5. Tài sản thẩm định giá và các mục đích phổ biến
5.1. Các nhóm tài sản thẩm định giá
Tài sản thẩm định giá rất đa dạng, từ tài sản hữu hình đến tài sản vô hình và tài sản tài chính. Các nhóm phổ biến gồm:
- Bất động sản: nhà ở, đất, căn hộ, nhà xưởng, bất động sản thương mại, đất dự án.
- Động sản: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải; xem trang thẩm định giá máy móc thiết bị.
- Doanh nghiệp, cổ phần, phần vốn góp; xem trang thẩm định giá doanh nghiệp.
- Tài sản vô hình như thương hiệu, nhãn hiệu, sáng chế, quyền khai thác; xem trang thẩm định giá tài sản vô hình.
5.2. Mục đích thẩm định giá
Mục đích quyết định cơ sở giá trị, phạm vi công việc và phạm vi sử dụng chứng thư. Các mục đích thường gặp gồm vay vốn, góp vốn, chứng minh tài chính, mua bán, lập báo cáo tài chính, cổ phần hóa, phân chia tài sản và giải quyết tranh chấp. Danh mục đầy đủ tại chuyên mục thẩm định giá theo mục đích.
6. Ai được phép cung cấp dịch vụ thẩm định giá
Theo Luật Giá số 16/2023/QH15, thẩm định giá là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Nghị định 78/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về điều kiện kinh doanh và hoạt động thẩm định giá.
Người yêu cầu thẩm định giá nên kiểm tra Giấy chứng nhận đủ điều kiện của doanh nghiệp trước khi ký hợp đồng. Cách kiểm tra tính hợp lệ của chứng thư được trình bày tại bài chứng thư thẩm định giá có hiệu lực bao lâu.
7. Kết quả thẩm định giá: chứng thư và báo cáo
Kết quả của hoạt động thẩm định giá được thể hiện qua hai văn bản có quan hệ chặt chẽ với nhau:
- Chứng thư thẩm định giá: văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá phát hành để thông báo cho người yêu cầu về kết quả thẩm định giá và các nội dung cơ bản liên quan.
- Báo cáo thẩm định giá: văn bản trình bày chi tiết thông tin tài sản, thông tin thị trường, phương pháp áp dụng và lập luận dẫn đến kết quả.
Chứng thư và báo cáo có thời hạn hiệu lực tối đa 06 tháng kể từ ngày phát hành và chỉ được sử dụng đúng mục đích ghi trong chứng thư. Toàn bộ tài liệu làm việc được doanh nghiệp lập và lưu trữ thành hồ sơ thẩm định giá theo Thông tư 30/2024/TT-BTC; nội dung chuẩn bị giấy tờ của người yêu cầu được trình bày tại bài hồ sơ thẩm định giá cần những gì.
7.1. Nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm của các bên
Theo Chuẩn mực Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi gồm chính trực, độc lập, khách quan, bảo mật và năng lực chuyên môn. Thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá không được nhận thực hiện dịch vụ khi có xung đột lợi ích hoặc khi bị chi phối bởi bất kỳ áp lực nào làm sai lệch kết quả chuyên môn. Về phía người yêu cầu thẩm định giá, Luật Giá số 16/2023/QH15 quy định rõ quyền được cung cấp chứng thư, báo cáo đúng thời hạn thỏa thuận, đồng thời gắn liền với nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu trung thực, chính xác về pháp lý và kỹ thuật của tài sản, tạo điều kiện cho việc khảo sát hiện trạng thực tế và sử dụng chứng thư đúng mục đích đã ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ.
8. Kết nối dịch vụ thẩm định giá do SIVC thực hiện
Website là cổng tư vấn thông tin và kết nối khách hàng, là đối tác giới thiệu khách hàng của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC). Website không phải doanh nghiệp thẩm định giá; việc ký hợp đồng, khảo sát, xác định giá trị và phát hành chứng thư do SIVC thực hiện, bởi đội ngũ thẩm định viên của SIVC. Thông tin về quan hệ hợp tác được trình bày tại trang đối tác SIVC.
Để bắt đầu, Quý khách xác định rõ tài sản và mục đích sử dụng chứng thư, chuẩn bị bản chụp giấy tờ sở hữu, sau đó gửi thông tin qua trang gửi yêu cầu báo phí. Mức phí tham khảo được trình bày tại trang bảng phí thẩm định giá; phí chính thức được xác định trong thư báo phí/hợp đồng do SIVC phát hành.
Câu hỏi thường gặp
Thẩm định giá và định giá khác nhau như thế nào?
Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị tài sản do doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoặc Hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Định giá theo Luật Giá là việc quy định mức giá cho hàng hóa, dịch vụ. Trong đời sống, từ định giá còn được dùng để chỉ việc các bên tự ước tính giá trị, nhưng kết quả đó không phải chứng thư thẩm định giá.
Cá nhân có được tự cung cấp dịch vụ thẩm định giá không?
Không. Thẩm định giá là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Giá số 16/2023/QH15. Dịch vụ phải do doanh nghiệp có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thực hiện, thông qua thẩm định viên về giá đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
Giá trị thị trường là gì?
Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch giữa bên mua sẵn sàng và bên bán sẵn sàng, trong giao dịch khách quan, độc lập, sau quá trình tiếp thị phù hợp, các bên hành động hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Đây là cơ sở giá trị phổ biến nhất trong thực tiễn.
Kết quả thẩm định giá được thể hiện bằng văn bản nào?
Kết quả được thể hiện trong chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá phát hành. Chứng thư có thời hạn hiệu lực tối đa 06 tháng kể từ ngày phát hành và chỉ sử dụng đúng mục đích ghi trong chứng thư.
Một tài sản có thể có nhiều kết quả thẩm định giá khác nhau không?
Có. Kết quả phụ thuộc vào thời điểm thẩm định giá, mục đích, cơ sở giá trị và các giả thiết áp dụng. Cùng một tài sản nhưng thẩm định cho mục đích thanh lý nhanh và mục đích mua bán thông thường có thể cho kết quả khác nhau.
Căn cứ pháp lý & tài liệu tham khảo
- Luật Giá số 16/2023/QH15 — Hiệu lực từ 01/07/2024; thẩm định giá là ngành nghề kinh doanh có điều kiện
- Nghị định 78/2024/NĐ-CP — Quy định chi tiết Luật Giá về thẩm định giá
- Thông tư 30/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Quy tắc đạo đức nghề nghiệp, Phạm vi công việc, Cơ sở giá trị, Hồ sơ thẩm định giá
- Thông tư 31/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá
- Thông tư 32/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí, từ thu nhập
Về nội dung này
Bài viết do Ban biên tập Cổng Thẩm Định Giá biên soạn trên cơ sở Luật Giá số 16/2023/QH15, các văn bản hướng dẫn và hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành năm 2024. Nội dung mang tính tham khảo, được rà soát và cập nhật định kỳ khi văn bản pháp luật thay đổi.
Kết quả thẩm định giá đối với từng tài sản cụ thể chỉ được xác định trong chứng thư thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá phát hành. Dịch vụ được giới thiệu trên website do Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thực hiện.