Thẩm định giá bất động sản: phương pháp, quy trình, hồ sơ và phí

Thẩm định giá bất động sản là hoạt động xác định giá trị bằng tiền của nhà, đất và công trình xây dựng gắn liền với đất tại một địa điểm, một thời điểm cụ thể, theo cơ sở giá trị và mục đích đã xác định. Hoạt động này do doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện thực hiện theo Luật Giá số 16/2023/QH15 và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Trang này trình bày phương pháp, quy trình, hồ sơ và mức phí tham khảo; dịch vụ do SIVC thực hiện, website đóng vai trò tư vấn và kết nối. Khái niệm nền tảng được trình bày tại bài thẩm định giá là gì.

1. Khái niệm, cơ sở giá trị và căn cứ pháp lý

1.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Theo Thông tư 42/2024/TT-BTC, bất động sản thẩm định giá bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Thẩm định giá nhà đất là quá trình thu thập, kiểm chứng và phân tích thông tin có hệ thống nhằm đưa ra ý kiến chuyên môn về giá trị, không đơn thuần là ước đoán một con số.

Kết quả được thể hiện trong chứng thư thẩm định giá, văn bản thông báo kết quả cho người yêu cầu, và báo cáo thẩm định giá, tài liệu trình bày chi tiết thông tin, phương pháp và lập luận dẫn đến kết quả.

1.2. Cơ sở giá trị và thời điểm thẩm định giá

Cơ sở giá trị là tiền đề xác định loại giá trị cần ước tính, được quy định tại Thông tư 30/2024/TT-BTC. Cơ sở phổ biến nhất là giá trị thị trường, tức mức giá ước tính của giao dịch khách quan giữa bên mua và bên bán sẵn sàng, hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

Một số mục đích đòi hỏi giá trị phi thị trường, chẳng hạn giá trị thanh lý khi tài sản phải bán trong thời gian ngắn. Thời điểm thẩm định giá là ngày kết quả được xác định; do thị trường biến động, kết quả chỉ phản ánh giá trị tại thời điểm đó.

1.3. Căn cứ pháp lý áp dụng

2. Các loại bất động sản và mục đích thẩm định giá phổ biến

2.1. Phân loại bất động sản thường gặp

Mỗi loại bất động sản có đặc điểm pháp lý, kỹ thuật và thị trường riêng, dẫn đến yêu cầu khác nhau về thông tin và phương pháp.

Thẩm định giá căn hộ chung cư thường thuận lợi nhờ dữ liệu giao dịch phong phú, trong khi thẩm định giá nhà xưởng hoặc đất dự án thường phải kết hợp nhiều phương pháp do tài sản mang tính chuyên dụng.

2.2. Mục đích thẩm định giá phổ biến

Mục đích thẩm định giá quyết định cơ sở giá trị và phạm vi công việc. Các mục đích thường gặp gồm:

• Thế chấp, bảo đảm khoản vay; xem trang thẩm định giá vay vốn ngân hàng.
• Chứng minh năng lực tài chính khi du học, xin thị thực; xem trang thẩm định giá chứng minh tài chính du học.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà xưởng; xem trang thẩm định giá tài sản góp vốn.
• Mua bán, chuyển nhượng, tham khảo khi đàm phán giao dịch.
• Lập báo cáo tài chính, tái cấu trúc hoặc xác định giá trị doanh nghiệp; xem trang thẩm định giá doanh nghiệp.
• Phân chia tài sản, giải quyết tranh chấp, xử lý tài sản bảo đảm, đấu giá.

Danh mục đầy đủ được tổng hợp tại chuyên mục thẩm định giá theo mục đích.

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định ba cách tiếp cận: từ thị trường, từ chi phí và từ thu nhập. Thông tư 42/2024/TT-BTC hướng dẫn áp dụng cho bất động sản, bao gồm phương pháp thặng dư dành cho tài sản có tiềm năng phát triển.

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh ước tính giá trị dựa trên giá giao dịch hoặc giá chào bán của tài sản tương đồng, sau khi điều chỉnh khác biệt về vị trí, diện tích, pháp lý, hạ tầng và thời điểm. Phương pháp phù hợp với nhà phố, đất nền, căn hộ tại khu vực có thị trường sôi động; độ tin cậy phụ thuộc vào chất lượng thông tin thu thập theo Thông tư 31/2024/TT-BTC.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị công trình theo chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế, trừ hao mòn hữu hình, chức năng và kinh tế, rồi cộng giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp thường dùng cho nhà xưởng, công trình chuyên dụng hoặc khi thiếu giao dịch tương đồng. Kết quả cần được đối chiếu với điều kiện thị trường, bởi chi phí bỏ ra để xây dựng không phải lúc nào cũng tương đương với giá trị mà thị trường chấp nhận.

3.3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập quy đổi dòng thu nhập ròng dự kiến về giá trị hiện tại, bằng kỹ thuật vốn hóa trực tiếp khi thu nhập ổn định hoặc dòng tiền chiết khấu khi thu nhập biến động. Phương pháp phù hợp với văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn và kho bãi.

3.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư lấy tổng doanh thu phát triển dự kiến trừ tổng chi phí phát triển, bao gồm lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư. Phương pháp thường dùng trong thẩm định giá đất dự án; do phụ thuộc nhiều giả định, kết quả cần được kiểm tra độ nhạy và đối chiếu với phương pháp khác.

4. Quy trình thẩm định giá bất động sản

1. Tiếp nhận yêu cầu, xác định phạm vi công việc: tài sản, mục đích, cơ sở giá trị, thời điểm thẩm định giá, theo Thông tư 30/2024/TT-BTC.
2. Báo phí và ký hợp đồng: SIVC phát hành thư báo phí; hai bên thống nhất phí, thời hạn và trách nhiệm cung cấp hồ sơ.
3. Khảo sát hiện trạng: thẩm định viên của SIVC khảo sát, đo đạc, chụp ảnh, đối chiếu hiện trạng với hồ sơ pháp lý.
4. Thu thập và phân tích thông tin: thông tin tài sản, thị trường và tài sản so sánh theo Thông tư 31/2024/TT-BTC.
5. Xác định giá trị: áp dụng một hoặc nhiều phương pháp, đối chiếu và lập luận để đưa ra kết quả.
6. Phát hành chứng thư: chứng thư và báo cáo do SIVC phát hành, bàn giao cho người yêu cầu.

Website hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ và chuyển yêu cầu tới SIVC; mọi hoạt động chuyên môn thuộc trách nhiệm của SIVC.

5. Hồ sơ cần chuẩn bị

Danh mục dưới đây mang tính phổ biến; hồ sơ cụ thể thay đổi tùy tài sản và mục đích.

Hướng dẫn chi tiết có tại bài hồ sơ thẩm định giá cần những gì. Quý khách có thể gửi bản sao trước để SIVC kiểm tra sơ bộ.

6. Yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản hình thành từ sự kết hợp của nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố tương đối cố định như vị trí và yếu tố biến động theo thời gian như cung cầu thị trường. Nhận diện đúng các yếu tố này giúp người yêu cầu thẩm định giá hiểu rõ cơ sở của kết quả và chuẩn bị thông tin phù hợp.

6.1. Pháp lý và quy hoạch

Tình trạng Giấy chứng nhận, mục đích và thời hạn sử dụng đất, phần diện tích vướng lộ giới hoặc quy hoạch tác động trực tiếp đến giá trị và tính thanh khoản.

6.2. Vị trí và hạ tầng

Khoảng cách tới trung tâm, loại đường tiếp giáp, độ rộng mặt tiền, khả năng kinh doanh và mức độ hoàn thiện hạ tầng là nhóm yếu tố có ảnh hưởng lớn.

6.3. Đặc điểm vật lý và kỹ thuật

Diện tích, hình dáng thửa, kết cấu, tuổi đời và mức độ bảo trì công trình quyết định giá trị phần xây dựng; với nhà xưởng còn có chiều cao, tải trọng sàn và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

6.4. Thị trường và kinh tế

Cung cầu, mặt bằng lãi suất, chính sách tín dụng và xu hướng giá khu vực chi phối giá trị tại thời điểm thẩm định giá, lý giải vì sao chứng thư có thời hạn hiệu lực giới hạn.

7. Thời gian, mức phí tham khảo và khu vực phục vụ

7.1. Thời gian thực hiện

Thời gian phụ thuộc vào loại tài sản, mức độ đầy đủ của hồ sơ, vị trí khảo sát và số lượng tài sản. Nhà ở dân dụng có hồ sơ hoàn chỉnh thường được xử lý nhanh hơn nhà xưởng hoặc đất dự án; thời hạn cụ thể được ghi trong hợp đồng với SIVC.

7.2. Mức phí tham khảo

Các mức trên là mức tham khảo thị trường. Phí chính thức được xác định trong thư báo phí/hợp đồng do SIVC phát hành. Quý khách có thể ước tính sơ bộ tại trang bảng phí thẩm định giá.

7.3. Khu vực phục vụ

SIVC thực hiện thẩm định giá bất động sản TP.HCM trên toàn địa bàn thành phố, bao gồm địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ sau sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, cùng các tỉnh phía Nam. Phạm vi tài sản bao gồm nhà ở đô thị, nhà xưởng trong khu công nghiệp, bất động sản thương mại, đất nông nghiệp, đất rừng và đất dự án. Theo SIVC công bố, các dự án tiêu biểu gồm 500 ha vườn cao su tại Đắk Lắk, bảng giá đất rừng tỉnh Bình Thuận và Gigamall Việt Nam.

8. Vai trò của SIVC và cách thức kết nối

Website là cổng tư vấn thông tin và kết nối khách hàng, là đối tác giới thiệu khách hàng của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC). Website không phải doanh nghiệp thẩm định giá; việc ký hợp đồng, khảo sát, xác định giá trị và phát hành chứng thư do đội ngũ thẩm định viên của SIVC thực hiện.

• Website: cung cấp thông tin tham khảo, hướng dẫn hồ sơ, tiếp nhận và chuyển yêu cầu báo phí tới SIVC.
• SIVC: phát hành thư báo phí, ký hợp đồng, khảo sát, xác định giá trị theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam và phát hành chứng thư.
• Người yêu cầu thẩm định giá: cung cấp hồ sơ trung thực, phối hợp khảo sát và sử dụng chứng thư đúng mục đích.

Kết quả thẩm định giá là độc lập, khách quan. Thông tin hợp tác được trình bày tại trang đối tác SIVC. Với máy móc, dây chuyền đi kèm nhà xưởng, tham khảo trang thẩm định giá máy móc thiết bị; với quyền khai thác hoặc thương hiệu, tham khảo trang thẩm định giá tài sản vô hình.

Để bắt đầu, Quý khách chuẩn bị bản sao Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, xác định mục đích sử dụng chứng thư và tổ chức tiếp nhận, sau đó gửi thông tin qua trang gửi yêu cầu báo phí. SIVC sẽ liên hệ xác nhận phạm vi công việc, phát hành thư báo phí và hẹn lịch khảo sát.