Tóm tắt trọng tâm chuyên môn
- Phí dịch vụ thẩm định giá không do Nhà nước ấn định mức cứng mà được thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng theo Luật Giá số 16/2023/QH15.
- Tài sản dân dụng giá trị phổ thông thường áp dụng mức phí trọn gói khoảng 1,5–5 triệu đồng/hồ sơ; tài sản quy mô lớn thường áp dụng biểu tỷ lệ lũy thoái từ 0,05%–0,2%.
- Chi phí phụ thuộc vào loại hình tài sản, phạm vi công việc theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, độ phức tạp pháp lý, vị trí khảo sát và yêu cầu ngôn ngữ báo cáo.
- Mọi mức phí nêu trên website và công cụ ước tính đều là mức tham khảo; phí chính thức được xác định trong thư báo phí/hợp đồng do SIVC phát hành.
Mục lục chuyên khảo
Phí thẩm định giá là khoản chi phí dịch vụ chuyên môn được xác định thông qua thỏa thuận hợp đồng giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng, dựa trên phạm vi công việc, đặc điểm kỹ thuật – pháp lý của tài sản và thời gian thực hiện theo quy định của Luật Giá số 16/2023/QH15. Trang chuyên đề này hệ thống hóa cơ sở pháp lý về giá dịch vụ thẩm định giá, khung mức phí tham khảo cho từng nhóm tài sản và cung cấp công cụ ước tính ngân sách sơ bộ. Để tìm hiểu bản chất nghiệp vụ, Quý khách có thể xem bài thẩm định giá là gì hoặc tra cứu riêng cho nhà đất tại trang thẩm định giá bất động sản.
Công cụ
Ước tính phí thẩm định giá tham khảo
Kết quả là khoảng phí tham khảo theo mặt bằng thị trường, giúp Quý khách dự trù ngân sách. Phí chính thức được xác định trong thư báo phí/hợp đồng do SIVC phát hành.
Khoảng phí tham khảo
Nhận thư báo phí chính thức1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc xác định phí dịch vụ thẩm định giá
1.1. Cơ chế giá thỏa thuận theo Luật Giá số 16/2023/QH15
Theo quy định của Luật Giá số 16/2023/QH15 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2024) và Nghị định 78/2024/NĐ-CP, dịch vụ thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân không thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá. Thay vào đó, chi phí thẩm định giá được thực hiện theo cơ chế giá thị trường thông qua sự thỏa thuận tự nguyện giữa doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện pháp lý và người yêu cầu thẩm định giá, được ghi nhận chính thức trong hợp đồng dịch vụ thẩm định giá.
Sự thỏa thuận này không mang tính tùy tiện mà phải tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính. Cụ thể, mức phí dịch vụ phải phản ánh đúng phạm vi công việc thẩm định giá, bao gồm: số lượng và chủng loại tài sản, mức độ phức tạp của việc thu thập dữ liệu thị trường, các cách tiếp cận và phương pháp định giá phải áp dụng, thời gian hoàn thành cũng như yêu cầu về ngôn ngữ trình bày báo cáo.
1.2. Nguyên tắc độc lập giữa mức phí và kết quả thẩm định giá
Một nguyên tắc cốt lõi trong Chuẩn mực Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá Việt Nam (Thông tư 30/2024/TT-BTC) là tính độc lập và khách quan. Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá tuyệt đối không được nhận hoặc chào mời mức phí dịch vụ phụ thuộc vào việc điều chỉnh kết quả thẩm định giá theo hướng có lợi hay bất lợi cho bất kỳ bên nào.
2. Bảng phí thẩm định giá tham khảo theo từng nhóm tài sản
Trong thực tiễn hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam, cấu trúc tính phí thường được chia thành hai phương thức chính: mức phí trọn gói theo hồ sơ (áp dụng cho các tài sản đơn lẻ, phổ thông, có dữ liệu giao dịch thị trường dồi dào) và mức phí tính theo tỷ lệ phần trăm lũy thoái hoặc theo khối lượng ngày công chuyên gia (áp dụng cho tổ hợp tài sản quy mô lớn, dây chuyền công nghiệp, dự án đầu tư, tài sản vô hình và xác định giá trị doanh nghiệp).
2.1. Khung mức phí tham khảo tổng quát theo loại hình tài sản
Bảng dưới đây tổng hợp khoảng phí tham khảo trên thị trường tương ứng với các nhóm nghiệp vụ trọng tâm theo Hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam năm 2024:
| Nhóm tài sản thẩm định giá | Chuẩn mực áp dụng chính | Phương thức tính phí phổ biến | Khoảng phí tham khảo thị trường |
|---|---|---|---|
| Nhà phố, đất ở, căn hộ chung cư dân dụng | Thông tư 42/2024/TT-BTC | Trọn gói theo hồ sơ tài sản | Khoảng 1,5 – 5 triệu đồng/hồ sơ |
| Bất động sản thương mại, cao ốc, khách sạn | Thông tư 42/2024/TT-BTC | Tỷ lệ lũy thoái kết hợp khối lượng công việc | Khoảng 0,05% – 0,2% giá trị tài sản |
| Nhà xưởng, kho bãi, đất khu công nghiệp | Thông tư 42/2024/TT-BTC | Tỷ lệ lũy thoái theo quy mô diện tích và công trình | Khoảng 0,05% – 0,2% giá trị tài sản |
| Đất dự án, khu đô thị, đất nông lâm nghiệp lớn | Thông tư 42/2024/TT-BTC | Theo độ phức tạp quy hoạch và phương pháp thặng dư | Thỏa thuận theo phạm vi dự án |
| Xe ô tô, phương tiện vận tải đường bộ phổ thông | Thông tư 31 & 32/2024/TT-BTC | Trọn gói hoặc theo số lượng đầu xe | Khoảng 1,5 – 4 triệu đồng/phương tiện |
| Dây chuyền sản xuất, máy công trình, tàu biển | Thông tư 31 & 32/2024/TT-BTC | Theo bảng kê danh mục thiết bị và giá trị | Thỏa thuận theo số lượng và chủng loại |
| Giá trị doanh nghiệp, cổ phần, phần vốn góp | Thông tư 36/2024/TT-BTC | Theo quy mô tài sản, số công ty con và cách tiếp cận | Thỏa thuận theo khối lượng công việc |
| Tài sản vô hình, thương hiệu, phần mềm, SHTT | Thông tư 37/2024/TT-BTC | Theo mô hình tài chính và phạm vi quyền bảo hộ | Thỏa thuận theo hồ sơ chuyên biệt |
2.2. Phân tích chi tiết phí thẩm định giá bất động sản
Đối với quyền sử dụng đất và công trình gắn liền với đất, phí thẩm định giá nhà đất phân hóa rõ rệt giữa phân khúc dân dụng và phân khúc công nghiệp, dự án:
- Nhà ở dân dụng (căn hộ, nhà phố, đất ở đô thị): Dữ liệu giao dịch so sánh sẵn có và khảo sát hiện trạng nhanh gọn nên mức phí tham khảo thường khoảng 1,5 đến 5 triệu đồng/hồ sơ. Xem chi tiết tại chuyên đề thẩm định giá bất động sản.
- Nhà xưởng khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, khách sạn: Cần kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập, áp dụng biểu tỷ lệ lũy thoái tham khảo khoảng 0,05% – 0,2% giá trị tài sản.
- Đất dự án đầu tư: Áp dụng phương pháp thặng dư hoặc chiết khấu dòng tiền theo Thông tư 42/2024/TT-BTC, phân tích quy hoạch chi tiết 1/500 và tổng mức đầu tư hạ tầng nên phí được xác định riêng theo từng dự án.
2.3. Phân tích phí thẩm định giá máy móc thiết bị và động sản
Hồ sơ động sản áp dụng chung Thông tư 31/2024/TT-BTC và Thông tư 32/2024/TT-BTC. Khi lập thư báo phí cho nhóm thẩm định giá máy móc thiết bị, đơn vị thực hiện căn cứ vào số lượng thiết bị trong bảng kê, tính chất chuyên dụng hoặc nguồn gốc nhập khẩu, và mức độ đầy đủ của hồ sơ kỹ thuật (tờ khai hải quan, catalogue, sổ tài sản cố định). Doanh nghiệp chuẩn bị sẵn bảng kê chuẩn hóa sẽ giúp tối ưu đáng kể thời gian khảo sát và chi phí.
2.4. Phân tích phí thẩm định giá doanh nghiệp và tài sản vô hình
Trong các giao dịch M&A, cổ phần hóa, thoái vốn hoặc góp vốn bằng thương hiệu, nghiệp vụ thẩm định giá doanh nghiệp theo Thông tư 36/2024/TT-BTC và thẩm định giá tài sản vô hình theo Thông tư 37/2024/TT-BTC được tính phí theo khối lượng công việc thực tế. Chi phí phụ thuộc vào số lượng cách tiếp cận áp dụng (tài sản, thu nhập DCF, thị trường), số lượng công ty con cần hợp nhất và độ phức tạp khi bóc tách dòng tiền của nhãn hiệu, phần mềm hoặc quyền khai thác.
3. Sáu yếu tố cốt lõi quyết định chi phí thẩm định giá thực tế
Bảng dưới đây phân tích 6 biến số tác động trực tiếp đến chi phí thực hiện hợp đồng và giải pháp giúp khách hàng tối ưu ngân sách:
| Biến số cấu thành chi phí | Tác động đến khối lượng công việc | Giải pháp tối ưu chi phí cho khách hàng |
|---|---|---|
| 1. Mục đích sử dụng chứng thư | Quyết định cơ sở giá trị và độ sâu báo cáo giải trình | Xác định đúng mục đích cốt lõi ngay từ đầu |
| 2. Tình trạng hồ sơ pháp lý | Hồ sơ thiếu đồng bộ cần thêm thời gian tra cứu, đo đạc | Tập hợp đủ Giấy chứng nhận, bản vẽ trước khảo sát |
| 3. Số lượng và độ phân tán | Tài sản tại nhiều tỉnh làm phát sinh công tác phí | Lập lịch khảo sát tập trung theo cụm địa lý |
| 4. Độ phức tạp phương pháp | Tài sản đặc thù cần kết hợp 2–3 phương pháp định giá | Cung cấp đủ dự toán xây dựng, hợp đồng cho thuê |
| 5. Yêu cầu tiến độ phát hành | Hồ sơ cần gấp đòi hỏi tăng cường nhân sự xử lý | Gửi yêu cầu sớm trước hạn nộp hồ sơ 1–2 tuần |
| 6. Ngôn ngữ chứng thư | Báo cáo song ngữ cần biên dịch thuật ngữ chuyên ngành | Xác nhận trước yêu cầu ngôn ngữ của nơi tiếp nhận |
Mục đích sử dụng chứng thư định hướng toàn bộ phạm vi công việc: hồ sơ thẩm định giá vay vốn ngân hàng chú trọng tính thanh khoản của tài sản thế chấp; hồ sơ thẩm định giá chứng minh tài chính du học thường cần chứng thư song ngữ đúng lịch nộp thị thực; còn hồ sơ thẩm định giá tài sản góp vốn đòi hỏi căn cứ khách quan để các thành viên, cổ đông ký biên bản chấp thuận vốn điều lệ.
4. Cấu trúc các khoản mục trong thư báo phí và hợp đồng dịch vụ
Thư báo phí và hợp đồng dịch vụ thẩm định giá do SIVC phát hành tách bạch rõ ràng từng hạng mục để doanh nghiệp thuận tiện trình duyệt ngân sách và hạch toán:
- Phí dịch vụ thẩm định giá tiêu chuẩn: Thù lao nghiên cứu hồ sơ, khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin theo Thông tư 31/2024/TT-BTC, lập báo cáo và phát hành chứng thư.
- Thuế giá trị gia tăng (VAT): Áp dụng theo thuế suất quy định của pháp luật thuế hiện hành tại thời điểm xuất hóa đơn tài chính.
- Chi phí khảo sát ngoài địa bàn hoặc phụ phí kỹ thuật (nếu có): Chỉ áp dụng khi tài sản ở tỉnh xa hoặc cần đo đạc, kiểm định kỹ thuật độc lập và luôn được thỏa thuận trước bằng văn bản.
- Phương thức tạm ứng và tất toán: Tạm ứng khi ký hợp đồng để triển khai khảo sát thực địa và tất toán khi bàn giao chứng thư chính thức kèm hóa đơn GTGT.
5. Quy trình 5 bước tiếp nhận hồ sơ, báo phí và phát hành chứng thư
Quy trình phối hợp từ khi tra cứu chi phí đến khi nhận chứng thư được chuẩn hóa theo tiêu chuẩn ISO 9001:2015 qua 5 bước:
- Bước 1 — Tiếp nhận thông tin: Quý khách ước tính sơ bộ trên công cụ trực tuyến và gửi yêu cầu qua trang gửi yêu cầu báo phí hoặc Hotline/Zalo kèm loại tài sản, địa chỉ, mục đích thẩm định giá.
- Bước 2 — Rà soát hồ sơ và báo phí: Chuyên viên đối chiếu danh mục tài liệu theo hướng dẫn tại bài hồ sơ thẩm định giá cần những gì và gửi Thư báo phí chính thức trong 2 giờ làm việc.
- Bước 3 — Ký kết hợp đồng với SIVC: Quý khách ký Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá trực tiếp với SIVC, cam kết bảo mật dữ liệu theo Nghị định 13/2023/NĐ-CP.
- Bước 4 — Khảo sát thực địa và phân tích: Thẩm định viên của SIVC khảo sát hiện trạng, lập biên bản khảo sát, thu thập dữ liệu thị trường và áp dụng phương pháp định giá chuẩn mực.
- Bước 5 — Kiểm soát chất lượng và phát hành chứng thư: SIVC kiểm soát chất lượng nội bộ và phát hành chứng thư chính thức có thời hạn hiệu lực tối đa 06 tháng; xem chi tiết tại bài chứng thư thẩm định giá có hiệu lực bao lâu.
6. Vai trò của SIVC và cách thức kết nối nhận báo phí chính thức
Website là cổng tư vấn thông tin và kết nối khách hàng, là đối tác giới thiệu khách hàng của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC). Website không phải doanh nghiệp thẩm định giá; toàn bộ hoạt động phát hành thư báo phí chính thức, ký kết hợp đồng dịch vụ, khảo sát thực địa, phân tích xác định giá trị và phát hành chứng thư thẩm định giá đều do SIVC trực tiếp thực hiện.
Với bề dày hơn 25 năm hoạt động, đội ngũ 203 chuyên viên nghiệp vụ (theo số liệu SIVC công bố), hơn 2.200 dự án lớn hoàn thành tính từ đầu năm 2023 (theo số liệu SIVC công bố) và là đối tác của 22 ngân hàng thương mại, SIVC đảm bảo quy trình báo phí minh bạch, chuẩn mực pháp lý và đáp ứng yêu cầu khắt khe của các định chế tài chính, kiểm toán và cơ quan nhà nước. Quý khách có thể tìm hiểu đầy đủ năng lực định chế tại trang đối tác SIVC.
Để nhận thư báo phí chính xác cho tài sản hoặc doanh nghiệp của mình, Quý khách vui lòng chuẩn bị bản chụp giấy tờ pháp lý cơ bản, xác định rõ mục đích thẩm định giá và gửi yêu cầu qua biểu mẫu tại trang gửi yêu cầu báo phí hoặc liên hệ trực tiếp tại trang liên hệ. Bộ phận nghiệp vụ sẽ phản hồi và hướng dẫn chi tiết từng bước trong vòng 2 giờ làm việc.
Câu hỏi thường gặp
Phí thẩm định giá nhà đất thông thường khoảng bao nhiêu?
Theo mặt bằng tham khảo trên thị trường, hồ sơ nhà phố, đất ở hoặc căn hộ chung cư dân dụng thường có mức phí tham khảo khoảng 1,5 – 5 triệu đồng mỗi hồ sơ. Đối với bất động sản thương mại, nhà xưởng hoặc đất dự án có giá trị lớn, mức phí tham khảo thường tính theo tỷ lệ lũy thoái khoảng 0,05% – 0,2% giá trị tài sản. Phí chính thức được xác định trong thư báo phí/hợp đồng do SIVC phát hành.
Vì sao tài sản có giá trị càng lớn thì tỷ lệ phần trăm tính phí lại giảm dần?
Trong nghiệp vụ thẩm định giá, chi phí dịch vụ phản ánh khối lượng giờ công của thẩm định viên, độ phức tạp của phương pháp định giá và trách nhiệm pháp lý gắn với chứng thư. Khi giá trị tài sản tăng từ vài chục tỷ lên hàng trăm tỷ đồng, khối lượng công việc thu thập thông tin và phân tích không tăng theo cấp số nhân tương ứng, do đó biểu phí tham khảo thường thiết kế theo nguyên tắc lũy thoái để đảm bảo tính hợp lý cho khách hàng.
Khoảng phí trên công cụ ước tính đã bao gồm thuế GTGT và công tác phí chưa?
Khoảng phí hiển thị trên công cụ ước tính trực tuyến là mức phí dịch vụ tham khảo cơ bản, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành và chi phí khảo sát thực địa ngoài địa bàn (nếu tài sản tọa lạc tại nhiều tỉnh xa). Toàn bộ cơ cấu phí, thuế và phụ phí khảo sát sẽ được liệt kê minh bạch trong thư báo phí chính thức của SIVC trước khi ký hợp đồng.
Gửi hồ sơ để hỏi báo phí sơ bộ có phải thanh toán chi phí không?
Hoàn toàn không. Việc Quý khách gửi thông tin tài sản, bản chụp giấy tờ pháp lý để rà soát sơ bộ danh mục hồ sơ và nhận thư báo phí dự kiến là hoàn toàn miễn phí. Nghĩa vụ thanh toán phí dịch vụ chỉ phát sinh khi Quý khách đồng ý với thư báo phí và chính thức ký kết hợp đồng dịch vụ thẩm định giá với SIVC.
Phí thẩm định giá có phụ thuộc vào kết quả giá trị cao hay thấp theo mong muốn không?
Tuyệt đối không. Theo Chuẩn mực Quy tắc đạo đức nghề nghiệp tại Thông tư 30/2024/TT-BTC và Luật Giá số 16/2023/QH15, doanh nghiệp thẩm định giá không được thỏa thuận mức phí gắn liền với một kết quả giá trị định trước theo kỳ vọng của khách hàng. Mức phí được xác định khách quan dựa trên phạm vi công việc và cấu trúc tài sản.
Căn cứ pháp lý & tài liệu tham khảo
- Luật Giá số 16/2023/QH15 — Hiệu lực từ 01/07/2024; quy định nguyên tắc hoạt động và thỏa thuận dịch vụ thẩm định giá
- Nghị định 78/2024/NĐ-CP — Quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về thẩm định giá
- Thông tư 30/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Quy tắc đạo đức nghề nghiệp, Phạm vi công việc, Cơ sở giá trị, Hồ sơ thẩm định giá
- Thông tư 32/2024/TT-BTC — Chuẩn mực Cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí, từ thu nhập
Về nội dung này
Bài viết do Ban biên tập Cổng Thẩm Định Giá biên soạn trên cơ sở Luật Giá số 16/2023/QH15, các văn bản hướng dẫn và hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành năm 2024. Nội dung mang tính tham khảo, được rà soát và cập nhật định kỳ khi văn bản pháp luật thay đổi.
Kết quả thẩm định giá đối với từng tài sản cụ thể chỉ được xác định trong chứng thư thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá phát hành. Dịch vụ được giới thiệu trên website do Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thực hiện.